Инвестиции в Петербург иностранцам не выгодны
Средняя ставка капитализации по офисным и торговым объектам Петербурга на сегодняшний момент составляет 12%. Иностранные инвесторы убеждены: только доходность 14-15% способна компенсировать повышенные риски вложений в петербургский рынок недвижимости и увеличить его инвестиционную привлекательность, сообщают специалисты одно из лидирующих на мировом рынке коммерческой недвижимости консалтинговой компании NAI Global.
Санкт-Петербург, второй по величине город в России, находится на границе с Финляндией и Балтийскими странами и исторически получает высокие дивиденды от положительного влияния динамичной экономики этого региона. Крупные международные и российские компании в большинстве своем размещают свои штаб-квартиры в Москве, поэтому Санкт-Петербург оказался менее подвержен глобальному экономическому кризису, чем столица.
В 2009 году арендные ставки снижались значительно медленнее, чем в Москве. Ставки на офисы класса «А» и торговые помещения, которые обычно ниже московских, сейчас почти эквивалентны по объектам в Петербурге и Москве. Годовая арендная ставка по офисам класса «А» в пределах города составляет $800/кв.м, ставка по самым лучшим торговым помещениям - $2,500/ кв.м.
Cегмент складской недвижимости сопротивлялся кризису более, чем другие сектора рынка коммерческой недвижимости. Арендные ставки на складские помещения составляют порядка $170/кв.м. в год и впервые находятся на более высоком уровне, чем в Москве.
Заполняемость в сегменте гостиничной недвижимости в 2009 году снизилась до 50%. Однако, несмотря на это, гостиничная недвижимость остается привлекательной для многих инвесторов в силу высокого туристического потенциала города и недостаточного внедрения европейских стандартов сервиса в гостиницах 2-3-х звезд.
Средняя ставка капитализации по офисным и торговым обьектам на сегодняшний момент составляет 12%. На таких условиях только местные российские инвесторы готовы покупать активы недвижимого имущества. Зарубежные инвесторы, рассматривающие такие большие объемы вложений, как 40 миллионов долларов и выше, считают, что только доходность 14-15% может компенсировать более высокие, чем в Москве, риски инвестирования.
Парадоксально, но многие владельцы все еще пытаются сдавать в аренду и продавать недвижимость по докризисным ценам. Это приводит к большому разрыву между спросом и предложением. Однако эта тенденция плавно сойдет на «нет» в течение 2010 года.
Комментарий директора по консалтингу и оценке NAI Becar (Санкт-Петербург) Игоря Лучкова:
Если говорить о развитии двух столиц в кризис, то нужно отметить, что Москва показала себя большим мыльным пузырем. Этот пузырь долгое время надували, и он лопнул. В Петербурге же объем оборотов гораздо меньше, поэтому и кризис сказался на нем не так сильно.
Москва является лидером по инвестициям и деловому развитию в целом. Если сравнивать расположение, то у Санкт-Петербурга есть ряд преимуществ, которые еще дадут о себе знать. Но в Москве находится не только весь административный и финансовый центр, но и все крупнейшие капиталы - они или идут в Москву, или проходят через Москву.
У Санкт-Петербурга есть политический потенциал, потому что почти вся политическая элита - из Петербурга. Благодаря этому возможно привлечение в город большего количества финансовых средств. Если у города будет правильная политика целеполагания, то мощный потенциал города проявит себя. Этот потенциал надо полноценно использовать для развития культурной, деловой, туристической функций.
С точки зрения развития бизнеса в Санкт-Петербурге нужны дополнительные магниты, которые будут притягивать крупный бизнес. Одной из проблем остается транспортная ситуация.
Возобновления инвестиций в коммерческую недвижимость города в ближайшие 1-2 года ожидать можно, но вот докризисного уровня мы достигнем не ранее, чем через 3-4 года.
По данным NAI Becar, в 2009 году в непопулярных торговых центрах, расположенных в удалении от метро, снижение арендных ставок составило порядка 60% по сравнению с докризисными показателями и сейчас ставки находятся на уровне 500 руб./кв. м/мес.
Характерным является то, что ставки на аренду по одному и тому же адресу могли существенно различаться для новых и уже существующих арендаторов – разница в среднем составляет 20%.
В 2009 г. в эксплуатацию введено 42 бизнес-центра и офисных объекта в составе многофункциональных комплексов общей площадью 449,5 тыс. кв. м. Спрос на офисные помещения в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в 2009 г. снижался, заполнение арендаторами новых объектов существенно замедлилось. По результатам опроса управляющих и брокеров, в открывающихся бизнес-центрах на начало эксплуатации было сдано от 10 до 70% площадей.
РУБРИКИ
Инвестиции в Финляндии
Инвестиции в недвижимость
Оставьте комментарий